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공동소유인 주택에 전세계약을 체결할 때

집주인이 여러명인 공동소유인 주택에 전세계약을 체결할 때 어떻게 해야할까요? 요즘 아파트를 매수할 때 양도소득세나 종합부동산세에서 절세효과를 보기 위해 배우자에게 증여를 하거나, 취득할 때부터 공동명의로 매수하는 경우가 많이 있습니다. 이럴 경우 전세계약은 누구와 체결해야하는지 알아볼게요 집주인이 여러명이라면 계약을 체결하는 당사자의 지분의 합이 1/2을 초과해야합니다. 계약을 체결하는 임대인들의 지분의 합이 1/2을 초과해야합니다. 부부가 공동명의로 전세집을 보유하고 있는 경우에는 각각 1/2을 가지기 때문에 부부 일방과 계약하는 것은 임차인의 입장에서 위험한 계약이 체결되는 것입니다. 이와 관련하여 대법원에서는 부부 중 일방의 일상가사에 대한 대리권의 범위에 임대차 계약은 체결되지 않는다고 보고있습니..
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집주인 실거주여부 확인하기 (동사무소에서 전세집 확정일자 조회)

전세를 살고 있다가 갱신청구를 했는데 임대인이 실거주한다고하면 임차인분들 난감하시죠? 사회적 약자인 임차인들을 보호하기 위해 임대차 3법이 시행되었는데 오히려 피해보는 것은 결국 임차인이 아닌가 생각이 들고 다음 전세는 어떻게 구해야 하는지 앞이 깜깜하실거라고 생각됩니다. 이럴 때 임대인이 진짜 실거주를 위해 갱신청구를 거절했는지 확인하고 싶을 때는 어떻게 해야할까요? 집주인의 실거주를 확인하려면 동사무소에서 확정일자 부여 여부를 조회하시면 됩니다. 방법은 어렵지 않습니다. 주택임대차보호법에서는 해당 주택의 이해관계인이라면 확정일자 부여여부를 확인해볼 수 있는데요, 동사무소에 가셔서 '임대차 정보제공 요청서'를 작성하시면 됩니다. 임대차 3법이 시행되면서 이해관계인에 갱신청구를 했으나 거절당한 임차인도 ..
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분양권이 주택수에 포함되는 근거(양도세)

분양권은 주택이 아닙니다. 하지만 '소득세법'과 '주택공급에 관한 규칙'에서는 사실상 주택으로 보고 있죠. 신문이나 뉴스를 보면 분양권이 이제 주택 수에 포함이 된다는데 이 원리에 대해 좀 더 자세히 알아보도록 할게요 ​ 1. 1세대 1주택 비과세(소득세법, 양도세) 엄밀히 말하자면 주택 수에 포함되는 것이 아니라 1주택 + 1분양권을 가지고 있으면 1세대 1주택의 비과세 혜택이배제됩니다. ​ 소득세법 제89조 제2항 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. ​ 2. 양도소득 세율(주택 수에 따른 중과 세율적용) 이 때는 중과세율을 적용할 때 주택 수를 기..