계약갱신청구권 판례, 매수인도 갱신청구 거절 가능! 국토부 유권해석 뒤엎혀

계약갱신청구권 판례, 매수인도 갱신청구 거절 가능! 국토부 유권해석이 뒤엎혔습니다. 전세만기 6개월 미만을 남기고 전세낀 집을 매수하더라도 새로운 임대인이 갱신청구를 거절할 있다는 판례입니다. 판결일은 2022년 12월 1일 입니다.

 

계약갱신청구권 판례

계약갱신청구권 판례, 매수인도 갱신청구 거절 가능

계약갱신청구권 판례요약

임차인이 종전 임대인(매도인)에게 갱신청구권을 사용 했더라도, 새로운 임대인(매수인)이 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간 내(계약종료 6개월~2개월)에는 갱신거절권을 행사할 수 있다고 대법원이 판시함

* 사건번호 : 2021다266631 건물인도 (카) 파기환송, 2022년 12월 1일 판결

 

이로서 계약갱신청구권 거절을 위해서는 6개월 전에 소유권이전 등기를 경료해야한다던 국토교통부의 유권해석은 완전히 뒤엎히게 되었습니다.

 

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계약갱신청구권 판례설명

👉 사건번호 : 2021다266631 건물인도

⭐ 사건요지

- 임차인이 계약갱신 요구를 한 이후에 전세낀 주택을 매수한 자가 자신의 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하면서 그 주택의 인도를 구하는 사건

- 관련 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인은 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고,

- 임대인의 지위를 승계한 전세낀 주택의 매수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우, 갱신거절 기간 내에 실거주를 위한 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.

⭐ 구체적인 이유

1) (갱신요구에 대한 설명) 주택임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하여 제6조의3 제1항 본문에서 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하고, 단서에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제8호)를 비롯하여 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제1호 내지 제9호로 정하고 있다. 이러한 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.

 

2) (새로운 임대인도 갱신거절 가능) 주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.

 

3) (종전 임대인이 거절 할 수 있으면, 새 임대인도 거절 가능) 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다.

 

대법원의 사건 요약 해설

사건 요약/마무리

임차인이 종전 임대인에게 갱신요구권을 행사했음에도 불구하고, 갱신요구 후 전세계약이 6개월 이내로 남은 주택을 매수한 임대인도 실거주를 목적으로 갱신요구권을 거절할 수 있다.

 

대법원 사건요약 원문

☞ 임차인(피고)이 개정 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 갱신요구권을 행사한 이후, 제3자(원고들)가 임대인으로부터 이 사건 임대주택을 양수하여 임대인 지위를 승계한 후, 자신의 실거주를 이유로 갱신거절권을 행사하고 피고를 상대로 인도를 구한 사안에서, 원심은 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시 종전 임대인에게 실거주를 이유로 한 갱신거절사유가 없었고, 임차인의 갱신요구권 행사 당시 원고들 역시 임대인이 아니어서 갱신거절권을 행사할 수 있는 지위에 있지 않았다는 이유로 원고들의 청구를 기각함

☞ 이에 대해 대법원은 위와 같은 법리를 판시한 후, 임대인 지위를 승계한 원고들에게 종전 임대인과 별도로 독자적인 갱신거절권이 있다는 전제에서, 원고들의 임대인 지위 승계 시점이 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후라도 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간 내에는 갱신거절권을 행사할 수 있다고 보고, 원심으로서는 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지, 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 심리·판단했어야 한다는 이유로 원심을 파기·환송하였음

 

기존 국토부 유권해석과의 관계

국토부 유권해석이 완전히 뒤바뀜

기존의 국토부 유권해석은 갱신요구권을 거절하려면 전세계약 만기 6개월 이전에 소유권이전 등기를 경료하였어야 했습니다.

 

하지만 이번 대법원 판례에서는 종전의 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구를 거절할 수 있다면, 새로운 매수인도 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 판시하면서 국토교통부의 유권해석은 완전히 뒤바뀌었습니다.

 

결론 : 전세낀 집을 매수해도 계약갱신 거절 가능

국토부 유권해석에 따르면 임대인들의 재산적 제약이 매우 컸지만, 이번 대법원 판례로 인해 임대인들의 재산권 행사가 조금 더 자유로워졌다고 볼 수 있습니다.

 

따라서 갱신청구권을 사용하지 않은 전세낀 집도 자유롭게 매매가 가능하게 되었습니다. 

 

👉 대법원에서 판결요지 확인하기