신혼부부 전세계약 유의사항, 전세계약 체크리스트, 미리 알고가자

전세계약 유의사항과 전세계약 체크리스트를 알아보겠습니다. 전세계약 경험이 적은 신혼부부들이 놓칠 수 있는 유의사항들에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 전세계약 개요

전세란 대한민국에만 있는 특이한 형태의 주택임차 형태입니다. 살던 집을 전세내주고 새 집으로 이사가는 것이 현재 50대와 60대의 주된 자산증식 방법이었습니다. 집값은 꾸준히 우상향 해왔기 때문이죠. 집값이 오르고 내림은 있지만 장기적으로 내린적은 없었기 때문입니다. 전세금을 못돌려 받을 수 있는 위험이 있는데, 이 위험을 어떻게 헷지할 수 있는지 알아보겠습니다.

 

 

2. 전세계약 계약시 유의사항

등기부등본 확인

부동산 등기부 등본은 표제부/갑구/을구 3가지로 구성되어 있습니다. 우선 표제부에서 내가 보던 매물과 일치하는 매물인지 주소와 동/호, 면적을 확인합니다.

 

등기부 등본 샘플, 표제부

 

그리고 갑구에서는 소유권을 확인합니다. 전세계약서에 적혀있는 집주인의 이름/주민번호/주소와 갑구에 적혀있는 정보가 일치해야 합니다. 그리고 소유권 이외에 다른 등기가 있는지 확인하고 다른 등기가 있다면 가급적이면 전세계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다. 갑구에 소유권 외의 등기가 있다면 권리관계가 복잡한 경우가 대부분 입니다.

 

등기부등본 가등기 사례

마지막으로 을구에서는 권리관계(저당)를 확인합니다. 흔히 담보대출을 받을 때 근저당을 설정하는데, 전세계약을 체결할 집에는 근저당이 존재해서는 안됩니다. 혹시 전세집이 경매에 넘어간다면 은행보다 늦게 후순위로 받게되고 전세보증도 가입이 되지 않기 때문입니다. 마찬가지로 근저당을 제외한 다른 등기가 을구에 설정되어 있다면 전세계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다.

 

등기부 등본 을구 샘플

 

등기부등본의 발급은 계약 당일에 부동산에서 발급해서 뽑아놓습니다. 만약 부동산에서 등기부등본을 보여주지 않는다면 다른 꿍꿍이가 없는지 전세사기를 의심해봐야 합니다.

 

만약 전세집에 근저당이 설정되어 있다면?

만약 전세집에 근저당이 설정되어 있고, 전세금으로 근저당을 말소하는 경우가 있습니다. 이 경우 잔금을 집주인이 아니라 대출은행에 바로 지급하고 근저당 말소신청 서류의 사본을 확보하는 것이 좋습니다. 근저당의 말소는 은행측 법무사가 인터넷으로 신청하므로 사전에 조율한다면 전세금 잔금 지급 후 수분 내에 말소신청 서류를 받아볼 수 있습니다. 신혼부부라면 이런 내용을 잘 모를 수 있습니다.

 

이 경우 잔금을 입금하는 계좌가 등기부 등본 을구에 기재된 은행의 계좌가 맞는지 확인하고 계약서에 관련내용을 명확하게 명시해 놓아야 합니다. 집주인이 전세금을 못받았다고 발뺌할 수 있기 때문입니다. 단, 근저당 말소를 위해 은행이 아닌 개인인 저당권자에게바로 잔금을 지급하는 것은 위험할 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

 

전세계약 당사자가 집주인 본인이 맞는지 확인

집주인이 아닌 사람과 전세계약을 체결하는 것이 전형적인 전세사기입니다. 등기부등본과 계약서에 적힌 본인이 맞는지 신분증을 확인하고 만약 대리인이 왔다면 집주인의 인감증명서와 인감도장이 찍힌 위임장 원본을 세입자가 가져가는 것이 좋습니다. 만약 인감증명서에 대리인이라고 표시가 되어있거나 위임장을 부동산에서 가져간다고 하면 전세사기를 의심해볼 여지가 있습니다. 인감증명서를 본인이 발급하면 지문도 확인하지만 대리인의 경우 사실상 신분증만 가져가면 인감증명서 발급이 가능합니다.

 

전세계약 체결시 인감증명서 확인

 

깡통전세, 역전세 주의

중소기업대출, 청년전세대출 등 신혼부부들은 저렴한 금리에 1억한도의 전세대출을 받기가 쉽습니다. 지방의 1억 5000만원 내외의 아파트의 경우는 매매가와 전세가가 거의 동일한 경우가 드문드문 있습니다. 이런 경우를 깡통전세, 역전세라고 하며 반드시 전세보증보험을 가입해야 합니다. 전세보증보험은 전세금이 KB시세 이하인 경우 가입이 가능하며 전세보증보험을 가입할 수 있다면 역전세도 예방할 수 있으니 저렴한 금리에 대출받아 주거비용을 줄일 수 있습니다.

 

전세계약 KB시세 샘플

 

KB시세는 https://kbland.kr/ KB부동산이나 포털사이트에서 확인할 수 있습니다.

 

전세보증보험 가입방법(작성중)

전세대출 안내(작성중)

 

전입신고 및 확정일자 받기 그리고 임대차신고까지

전세계약을 체결하고 입주했다면 전입신고와 확정일자는 필수로 받아야 합니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 주택임대차보호법에 따라서 대항력을 얻게되고 전세집이 경매로 넘어갔을 때 우선순위로 전세금을 변제받을 수 있습니다.

 

전입신고는 주민센터를 방문하거나 정부24에서 온라인으로 신고할 수 있고 확정일자는 2021년 6월부터는 주택임대차계약 신고를 하면 신고필증에 자동으로 확정일자가 찍혀서 나옵니다. 2021년 6월 이전에는 주민센터에 가서 수수료를 내고 전세계약서에 확정일자 도장을 받았습니다. 현재는 주택임대차 계약 신고를 하면 무료로 확정일자가 부여가 됩니다.

 

전세계약 실거래 신고는 계약일로부터 30일 이내에 해야하며 주민센터에 전세계약서를 가져가거나 전세계약서를 핸드폰으로 사진찍어서 '임대차 계약 신고'를 검색하셔서 신고하실 수 있습니다.

 

주택 임대차 계약 신고필증, 확정일자 확인

 

전세계약 신고, 주택임대차 신고 관련(작성중)

대항력이 뭘까?(작성중)

 

그 외 전세계약 유의사항

등기부등본을 다시 얘기하려고 하는데요, 등기부등본에는 집주인의 과거가 어느정도 드러나 있습니다. 가등기가 설정된 적이 있거나, 담보가 자주 설정되고 삭제되었거나, 제2금융이나 캐피탈, 카드사에서 압류를 한 적이 있는 주택은 깡통전세가 될 가능성이 높습니다. 집주인의 신용이 좋지 않아 전세집이 압류가 잡히는 경우일 수 있기 때문이죠.

 

2020년 8월부터 전세계약 갱신요구권이 생기면서 집주인과 세입자의 분쟁이 잦아졌습니다. 집주인이 법을 어기고 전세금을 높여받거나 실거주를 목적으로 갱신요구를 거절한 후 새로운 전세입자와 전세계약을 체결하기 때문인데요, 전세집에 다른 전세입자가 거주하고 있는 경우에는 전세입자와 통화해서 갱신요구권 사용 여부를 확인해야합니다. 집주인이 거짓으로 실거주를 목적으로 갱신요구를 거절했다면 전세계약은 해놓고 입주하지 못하는 상황이 발생할 수 있기 때문이에요.

 

 

3. 전세계약 체크리스트 요약

1. 등기부 등본의 '표제부'에 적힌 주소와 매물이 일치하는가?	O / X
2. 등기부 등본의 '갑구'에 적힌 소유자와 전세계약서의 집주인은 일치하는가?	O / X
3. 등기부 등본의 '갑구'에 소유권 외의 권리가 기재되어 있는가?	O / X
4. 등기부 등본의 '을구'에 근저당이 설정되어 있는가?	O / X
5. 전세금이 KB시세 이하인가?	O / X
6. 집주인이 직접 전세계약하러 왔는가? 직접 오지 않았다면 위임장과 인감증명서가 있는가?	O / X
7. 전세계약 체결일로 부터 30일 내에 임대차 계약 신고를 했는가?	O / X
8. 입주날 당일 전입신고는 했는가?	O / X