지역주택조합원 자격과 지역주택조합의 위험성

과거부터 현재까지 지속적으로 지역주택조합 업무 대행사가 아파트 분양인 것처럼 과장광고를 하며 조합원을 모집하는 사례가 있어 피해자들이 속출하고 있습니다. 본 포스팅에서는 지역주택조합이 뭔지, 그리고 지역주택조합의 조합원 자격에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 지역주택조합이란?

  해당지역에 거주하는 무주택자 또는 전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대주가 모여 조합을 설립하고 토지를 확보하여 아파트 건설을 추진하는 사업입니다.

 

2. 지역주택조합 조합원 자격 : 무주택자 혹은 1주택자

조합설립인가 신청일부터 입주일까지 지속적으로 3가지 요건을 충족해야합니다.

  ① 무주택 혹은 1주택(전용면적 85㎡이하)을 소유한 세대의 세대주

  ② 해당지역에 6개월 이상 거주한 세대주

  ③ 본인 또는 배우자가 다른 지역주택조합의 조합원이 아닐 것

  ※ 분양권 및 주택청약에 당첨된 사실만으로도 주택을 소유한 것으로 보아 주의하셔야 합니다.

 

분양권을 소유한 경우에도 주택을 보유한 것으로 보는 근거 :

주택법 시행규칙 제8조(조합원의 자격확인 등) ① 영 제21조제1항제1호가목 1)ㆍ2) 외의 부분에서 “국토교통부령으로 정하는 지위”란 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함한다)의 지위를 말한다.

※ 주택공급에 관한 규칙 제2조(정의)에 따른 당첨자는 재개발·재건축 조합원으로 입주대상자로 확정된 자, 분양전환 임대주택에 당첨된 자, 민간·공공 분양아파트 청약에 당첨된 자 등

주택법 시행령 제21조(조합원의 자격) 다음 각 목의 요건을 갖춘 사람(발췌 및 요약)
  가. 조합설립인가 신청일부터 해당주택조합의 입주가능일까지 1) 무주택이거나 2)전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주
  나. 조합설립인가 신청일 현재 해당지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것
  다. 본인 또는 배우자가 다른 지역주택조합의 조합원이 아닐 것
※ 해당지역이란 해당소재지와 인근 광역시/도를 말하며 주택법 제2조(정의) 제11호 항목을 참조
   예시) 대전광역시와 충청남도와 세종특별시 / 대구광역시와 경상북도

11. “주택조합”이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.

  가. 지역주택조합: 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

    1) 서울특별시ㆍ인천광역시 및 경기도

    2) 대전광역시ㆍ충청남도 및 세종특별자치시

    3) 충청북도

    4) 광주광역시 및 전라남도

    5) 전라북도

    6) 대구광역시 및 경상북도

    7) 부산광역시ㆍ울산광역시 및 경상남도

    8) 강원도

    9) 제주특별자치도

 

3. 사업계획승인신청 시 토지확보 요건 : 95%

  주택건설 사업예정부지의 95%이상의 토지소유권을 확보하여야합니다. 95%이상의 토지소유권을 확보하면 주택건설사업의 승인을 신청할 수 있고 주택건설사업이 승인된 후에는 토지소유자에게 시가로 매도할 것 청구할 수 있습니다.

주택법 제21조(요약, 발췌)
① 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다.
  1. 주택조합의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다.

주택법 제22조(매도청구 등) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.
1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능

 

4. 지역주택조합의 사업추진 절차

주택조합추진위원회(가칭) → 주택조합설립인가 신청 및 인가 → 추가조합원 모집 → 토지소유권 95% 확보 → 사업계획 승인 → 착공 → 사용검사 및 입주 → 청산 및 주택조합 해산

  지역주택조합의 사업추진 절차는 상기 표와 같습니다. 앞서 언급된 조합원 자격은 청색으로 표시된 조합설립인가 신청 부터 입주시점까지 유지해야하며 조합설립인가를 마친 후에는 원칙적으로 조합원 가입과 탈퇴가 불가능합니다. 다만 예외적으로 조합원이 사망하거나 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실한 경우 등에는 시·군·구청장으로 부터 승인을 받아 변경이 가능합니다. 따라서 조합원자격을 상실하신분께서는 조합과 연락하셔서 계약금 등을 손해보지 않도록 협의하셔야 합니다.

※ 주택법 시행령 제22조 제1항 제2호 참조

주택법 시행령 제22조 제1항 제2호

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우

가. 조합원의 사망
나. 법 제15조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 제16조제2항제2호 단서에 따라 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후를 말한다]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 또는 지위 등을 말한다)가 양도ㆍ증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제64조제1항제1호에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외한다.
다. 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우
라. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우
마. 법 제15조에 따른 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설 예정 세대수가 변경되어 조합원 수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

 

5. 지역주택조합의 위험성

조합을 주도하는 자는 업무대행사이며, 조합원은 부동산 지식이 많지 않은 사람이 대부분으로
시세보다 저렴한 분양가를 앞세워 큰 돈을 벌 수 있을 것처럼 홍보하는 것에 주의해야 해

  지역주택조합의 조합원 자격은 무주택이거나 1주택인사람으로 부동산에 크게 관심이 없던 사람들이 대다수입니다. 조합원을 모집할 때 시중의 분양가보다 30%이상 저렴한 가격으로 유혹하며 큰 돈을 벌 수 있을 것처럼 홍보를 하지만 사업이 예정대로 제대로 추진되지 않는다면 계약금만 날리게 되는 것입니다. 업무대행사는 조합원 모집을 구실로 조합원 한명당 몇백만원의 수수료를 받아갈 수도 있습니다. 부동산에 대한 관심과 지식이 적고 돈 벌 욕심이 가득한 사람들이 모이다보니 업무대행사의 달콤한 말에 속아넘어가고, 부동산 등에 관련한 지식이 부족하다보니 조합원과 업무대행사의 태업 혹은 횡포에 견제할 수가 없어서 지역주택조합은 순조롭게 진행되는 곳이 많지 않습니다.

 

사업이 지연되어 발생하는 비용과 예상치 못한 사업비 증가분은 조합원들이 분담금의 형태로 부담해야해

  통상 대규모 사업이 예정대로 진행되거나 예산 범위 안에서 해결되는 경우는 많지 않습니다. 지역주택조합 역시 가능한한 사업비를 최소화하여 분양가를 낮추는 데 주력을 했을 것이고 사업추진과정에서 예상치 못한 추가비용이 발생할 가능성이 크고 사업이 지연되면서 모델하우스 유지비, 인건비, 업무대행사 수수료가 크게 불어날 가능성이 많습니다. 이렇게 불어난 비용은 조합원 분양가에 더해서 입주 후 청산시에 조합원에게 분담금의 형태로 부과될 가능성이 크고 이 분담금의 규모가 크다면 조합원은 시세에 분양을 받게 되는 것이죠. 그 오랜시간을 고통받고 시세에 주택을 구입한다면 무슨 의미가 있을까요?

 

토지소유권의 95%를 확보하기란 하늘의 별따기

  가장 큰 걸림돌은 토지소유권의 95%를 확보하기란 하늘의 별따기입니다. 건설회사가 사업을 추진할 때는 80%만을 취득해야한다는 점에 비하면 큰 차이가 있기 때문이죠. 토지를 많이 소유하고 있는 지역유지가 일명 '알박기'를 한다면 토지소유권의 95%를 확보하는 것은 사실상 불가능에 가깝죠. 조합에서 다수의 토지에 대해 매매계약을 체결하더라도 일부 지주들이 똘똘뭉쳐 토지매매계약을 거부한다면 사업은 영원히 미뤄질 수 밖에 없습니다.

 

무주택 혹은 1주택으로 묶여서 주택투자가 불가능, 투자기회 상실

  지역주택조합에 가입한 이상 입주시까지 무주택 혹은 1주택을 유지해야하므로 투자기회를 상실하게 됩니다. 지역주택조합의 사업추진과정에 속도가 붙을 때는 부동산 경기가 살아났을 때 속도가 붙게 되는데, 조합원들은 투자할 생각이 있어도 주택을 취득하게 되면 조합원의 지위를 상실하기 때문에 투자기회를 상실하게 되는 것입니다. 집값이 오를 것이 뻔하고 투자를 해야하는 시점에 손발이 묶여버리는 것이죠. 심지어는 1주택을 보유한 상태에서 주택청약에 당첨만 되더라도 조합원 지위를 상실하니 이러한 기회비용의 상실은 재테크 관점에서 큰 손실입니다.

 

6. 마무리

  하이리스크 하이리턴 이라고하며 지역주택을 홍보하고 수수료를 받고 사는사람이 많습니다. 본인이 조합원으로 투자하고 있다고 하지만 정말 투자했을지는 의문이죠. 조합설립인가 신청 전에 쏙 빠져나갈 가능성도 배제할 수 없습니다. 지역주택조합에 관심이 있으신 분은 먼저 토지를 95%이상 확보했는지 확인하셔야 할 것이고, 사업추진이 어느단계에 있는지도 반드시 확인해야할 것입니다. 주택청약도 넣지못하고 부동산호황기에 투자기회도 상실되고, 입주 후에 부담할 분담금까지 고려한다면 하이리스크 하이리턴이 아니라 하이리스크만 남는 투자처가 될지도 모르겠습니다.

  혹시 지역주택조합에 가입한 직후에 이 글을 보시는 분이라면 주택법 제11조6 제2항에 따라 30일 내에 조합가입철회가 가능하니 잘 판단하시고 성공적인 투자하시길 바라겠습니다.

 

자세한 내용은 아래 국토교통부의 설명자료(2016년)를 참고하시기 바랍니다.

 

지역주택조합제도 설명자료(국토교통부, 2016).hwp

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