주택임대소득/아파트 월세의 소득신고 기준과 세금 계산

아파트나 빌라를 세주고 계신 분은 한 번 읽어보시면 좋은 글입니다. 월세소득을 소득세법에서는 주택임대소득이라고 합니다. 아파트를 월세주고 주택임대소득이 있는 경우 종합소득세 신고 기간에 소득을 신고하고 세금을 납부해야하는데 그 절차가 어떻게되는지 알아보겠습니다.

 

1. 과세대상

주택임대소득이 있는 1주택이 아닌 사람

  주택임대소득의 과세대상은 1주택이 아닌 대부분의 모든사람입니다. 1주택만을 소유하고 있고 월세를 받고 계신 분의 주택임대소득은 비과세이기 때문입니다. 2018년까지 귀속되는 임대소득의 경우 2천만원까지 비과세였지만, 이 제도는 일몰제로서 이제 그 기간이 끝났습니다.  2주택 이상인 임대소득이 있으신 분은 매년 5.1일~31일까지 종합소득세를 신고하시고 납부하셔야 합니다. 하지만 한 두채정도 투자하신 분들은 세금이 많지 않으니 너무 걱정 마세요.

 

 

2. 전세금도 세금을 내야한다고?

3주택자 이상의 3억을 초과하는 전세보증금에도 간주임대소득을 과세

  3주택 이상인 경우 3억을 초과하는 전세보증금에도 간주임대소득을 과세합니다.(소득세법 시행규칙 제23조) 소득세법에서는 전세보증금을 임차보증금이라고 부르고 3억을  초과하는 임차보증금의 60%에 대해서 일정 이자를 곱한 숫자를 주택임차소득으로 간주합니다. 2021년 기준 일정 이자는 1.2%이고 전세금의 합계가 5억원 이라면 연간 주택임대소득이 144만원이 산정됩니다. 소득이 크지 않다면 납부할 세금은 10만원 정도입니다. 아깝긴 하지만 돈 못벌고 세금 안내는 것 보다는 낫지 않겠습니까.

 

3. 세율은 어떻게 계산할까?

분리과세의 경우 14%, 합산과세의 경우 내 소득에 따라서 종합과세

  주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우 분리과세와 종합합산과세의 선택이 가능하고 2천만원을 초과하는 경우에는 종합합산과세를 해야합니다. 월세가 2천만원이 되려면 전세금의 합계는 27억원, 월세는 매월 166만원이 되어야 합니다.주택임대업을 전문적으로 하시는 분이 아닌 직장인이시면 대부분 분리과세가 유리할거에요.

  다만, 근로소득과 주택임대소득을 합쳐 연간 2천만원 이내이신 분들은 합산과세로 신고하는 것이 유리합니다. 합산시 소득세율은 6%에 불과하기 때문이죠. 사실 여기에 해당되는 소득세 구간은 1200만원이하인데, 인적공제와 필요경비 등을 공제하면 2천만원 이내의 소득의 과세표준은 1200만원 내외가 될 가능성이 큽니다. 물론 사람에 따라 다르니 꼭 계산 해보세요